假嗨的融信

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  你的笑只是你穿的保护色

  凌晨4点爬起来看欧冠尤文大战马竞,看到C罗上演超级帽子戏法后,激动不已,毫无困意。正如阿伦在朋友圈所言:“如果你不是多年的尤文球迷,你不会理解一支球队此前连续5次0比2落后无法翻盘的绝望。第6次,大逆转,因为C罗的到来,让这支有底蕴的强队彻底质变为豪门!马竞继续悲壮的角色,虽然逆转了他们,但依然值得尊重,逼得阿莱格里冒险赌了一把,而这次运气占到了我文一边。”

  

  既然睡不着了,与其躺下装睡,不如开始码字。今天写点儿什么呢?顺手点开港交所的今日公告,赫然列到第一位的便是一则《正面盈利预告》。

  

  一看封面,融信中国,还正面盈利了,迫不及待的点开要看一下。公告主体内容如下:

  本公司董事會(「董事會」)謹此知會本公司股東(「股 東」)及 本 公 司 潛 在 投 資 者,

  基於對本集團截至二零一八年十二月三十一日止年度(「有關年度」)未經審核

  管 理 賬 目 的 初 步 評 估 及 董 事 會 目 前 可 得 的 資 料,本 集 團 預 期 於 有 關 年 度 本 公

  司擁有人應佔核心純利將較上一年度顯著增長60%以 上。

  60%!一看到这个数字,阿伦真的是惊了一下。不都说融信在过去一年挺艰难的吗?阿伦业内的多位好友都佐证过这个说法,难道是业内人士集体对融信出现了误判?接着往下看,融信对这个数字产生的原因进行了分析。

  根 據 本 公 司 目 前 可 得 的 資 料,董 事 會 認 為 該 增 加 乃 主 要 由 於 本 集 團 二 零 一 八

  年度交付的部分項目毛利率水平與本集團二零一七年度交付的物業相比相對

  較 高 所 致。

  2018年的毛利率水平与2017年相比相对较高,这样看就有点儿意思了。首先毛利率水平有所提高,确实会让利润有上升的空间,那么也要看一下它提升的这部分毛利率到底增加了多少成本。其次,相对这个词,很有趣,也就是说比起2017年来说属于一个较高的值。北京老话讲的是“听话听音,锣鼓听声”,那么融信的弦外之音是什么呢?那就要先下一番功夫了解它的过往。

  为此,阿伦查阅了融信中国2017年的年报。在2018年3月26日早晨,融信在港交所发布的公告中显示:报告期内,毛利达约人民币50.24亿元,较去年增加约118.30%。纯利率下滑6.25%。毛利率从2016年的20.24%下滑至2017年度的16.56%,主要是由于集团若干下半年交付的物业的毛利率较低或为零。

  也就是说,融信在2017年的毛利率只有可怜的16.56%!讲到这里,有些朋友可能会有点疑惑:16.56%到底在行业内是一个怎样的水准呢?那么阿伦给列几组数据便可明确。在2017年房企毛利率Top50的中,排名第1的房企毛利率高达46.87%,进入前10的门槛为35.56%,前20的准入线也要达到33.51%,前30的标准虽然有所下降,不过也要有29.50%才可以跻身,如再降低一些排名,进入前50至少也要有21.32%。

  实际上,2017年房企整体毛利率普遍较高,前10的房企平均值突破了40%,前30的房企平均值也达到了30%,可以说融信在2017年所取得的16.56%的毛利率,远低于同行。实际上,如果转化到足球比赛中,那么毛利率水平无疑对应的是一支球队的进攻水平,这样一来我们就可以很清楚的看到,如果按照10%毛利率一个进球的话,那么融信的进攻水平只有场均1.6球,而其他强队的进攻水平则要达到场均3到4球。

  为何会出现这种情况呢?其实决定房企毛利率水平的主要因素在于拿地成本,阿伦观察到,凡是毛利率高的房企,平均拿地成本都比较低,不拿高价地是这些房企的共同特点。

  然而,从2016年开始,部分房企开始激进拿地,但不幸的是,在这些房企刚刚拿地一年之后,全国范围内的严格调控便席卷而来,这可以说打了这些房企一个措手不及。其中,明星房企中最饱受这一政策变化影响的当属融信。之于原因,阿伦早在2年前就曾写过,在此不再赘言,有兴趣的朋友可以点击下方蓝字进行回顾。

  揭秘融信的背后金主

  需要注意的一件事情是,毛利率低的房企,如果控制好成本,降低自己的负债,其利润率也是可观的。就像足球场上功利代表“1比0主义”,如果运用好的话,依旧可以连战连捷。然而,在进攻乏力的情况下,想要守住1球的领先优势,并非易事,这需要球队有钢铁般的防守意志。而这,融信显然没有!

  阿伦查阅了此前几年全部港股的资产负债率,很不幸的是,在这项指标中,融信均位列前茅,其中2012年到2015年更是来了一个尴尬的“四连冠”。

  请忽略我的丑字,看数字就好

  进攻乏力,防守吃紧,其结果就是各种输球,甚至有时候输1个球都算发挥好的。这样的一支球队,我们如何期待它赢球呢?公告中的最后一句话,融信在字体上加了粗:

  本 公 司 股 東 及 潛 在 投 資 者 於 買 賣 本 公 司 證 券 時 務 請 審 慎 行 事。

  嗯,确实应该审慎行事。今天,阿伦不再多说了,等融信最终的年报出来,再来和各位看官一起聊聊~

  (PS:今晚工体,与国安一起战斗,让亚洲听到我们的声音!)

  

  今晚8点,北看台见!

  本文首发于微信公众号:阿伦侃房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (责任编辑: HN666)